Come ristrutturare casa

LA RISTRUTTURAZIONE

La ristrutturazione o l’abbellimento della propria abitazione rappresenta non solo l’esecuzione di lavori per creare un luogo adatto a soddisfare i bisogni della propria famiglia, ma significa anche un importante impiego dei propri risparmi. La ristrutturazione esalta infatti lo sviluppo dei locali di servizio, degli impianti centralizzati, la dignità architettonica, l’igiene. Sotto la voce “ristrutturazione” sono compresi tutti gli interventi che riguardano un edificio in una sua parte o nella sua interezza, sia all’interno sia all’esterno.

Possono così individuarsi tre tipologie di interventi:

  • Ristrutturazione con manutenzione ordinaria o “piccole opere”;
  • Ristrutturazione con manutenzione straordinaria o “piccole opere”;
  • Ristrutturazione con “grandi opere”.

La distinzione tra queste tre categorie ha due conseguenze pratiche:

  • Le “piccole opere” (manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria) si realizzano senza bisogno diconcessione edilizia e quindi senza pagare nulla al Comune.
  • Le “grandi opere” prevedono il rilascio di una concessione edilizia e quindi il versamento di oneri, in proporzione alla superficie interessata e al tipo di edificio.

LA MANUTENZIONE ORDINARIA

Trattasi di interventi su edifici già esistenti. Questa voce comprende le cosiddette opere minori o “piccole opere” che possono essere di due tipi:

  • interventi che riguardano parti limitate di un edificio;
  • interventi che restituiscono funzionalità a un edificio, perché cadente o non abitabile.

Questi interventi possono interessare tutto il contenuto dello stabile. Devono, però, mantenere sia l’aspetto esterno sia l’ingombro precedenti. Una delle caratteristiche di questo tipo di ristrutturazione è che si realizza senza bisogno di concessione edilizia e quindi senza pagare nulla al Comune. La manutenzione ordinaria si compie attraverso le opere edilizie minori e costituisce la parte più consistente degli interventi realizzati sugli edifici e sugli appartamenti. I proprietari non devono così presentare alcuna domanda o segnalazione al Comune. Sono però responsabili della regolarità del lavoro, specie riguardo alle norme di sicurezza e di igiene. Gli impianti, in particolare quelli elettrici e del gas, devono quindi essere realizzati da personale qualificato, che deve certificare la conformità alla legge. All’interno dei fabbricati, per esempio, si possono così riparare e rinforzare senza alcuna formalità parti della struttura, delle murature e delle coperture, riparare e sostituire le finiture interne delle costruzioni, installare doppi serramenti o cancellati di sicurezza posti all’interno, installare o spostare pareti mobili, rispettando però i rapporti di areazione e illuminazione previsti dalla legge. All’esterno dei fabbricati vengono considerate di manutenzione ordinaria le seguenti opere:

  • rifacimento del tetto, riparazione e sostituzione dei pluviali e grondaie anche con materiali diversi, purché non siano modificate le caratteristiche tecniche delle coperture;
  • ripristino delle facciate con materiali aventi stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti;
  • riparazione e sostituzione degli infissi e di serramenti esterni, di portoni, cancelli, vetrine e parti di ingresso dei negozi, anche con materiali diversi, purché non siano mutate le caratteristiche esteriori;
  • installazione di grate al vano finestra;
  • realizzazione di posti auto al livello del terreno;
  • interventi di manutenzione del verde.

LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Tra le opere edilizie minori rientra anche la manutenzione straordinaria. Comprende gli interventi riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura, anche portanti, delle costruzioni: per esempio i muri di sostegno, le architravi e le solette. Nella manutenzione straordinaria rientrano anche le opere per la realizzazione di servizi igienici e di servizi tecnologici, le opere di modificazione dell’assetto distributivo, gli interventi sulle facciate dei fabbricati, la portineria (ossia tutte le aree o le strutture al servizio di un edificio), la creazione di cortili, giardini, verde pensile e verticale. È considerata manutenzione straordinaria la trasformazione di singole unità immobiliari in più unità immobiliari e viceversa. Per realizzare interventi di manutenzione straordinaria occorre presentare un progetto edilizio, unito a una domanda di autorizzazione edilizia o a una denuncia di inizio attività. Va sottolineato che l’autorizzazione edilizia può essere ottenuta anche implicitamente, con il cosiddetto silenzio-assenso, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda. Va ricordato però che i lavori di manutenzione straordinaria, per rientrare nella categoria delle “piccole opere” non debbono portare alla realizzazione di un edificio completamente diverso per forma, aspetto e uso dal precedente. È quindi importante verificare attentamente col progettista che gli interventi rientrino effettivamente nelle categorie previste dal Regolamento Edilizio.

RISTRUTTURAZIONE CON GRANDI OPERE

Sono compresi in questa tipologia tutti gli interventi che riguardano un edificio nella sua interezza, sia all’interno sia all’esterno. Sono cioè le trasformazioni che comportano cambiamenti sostanziali: cambio d’uso, aspetto estetico, dimensione dell’edificio o addirittura la ricostruzione dello stabile. Questi interventi si considerano “grandi opere”: per essere realizzati hanno bisogno di una specifica concessione edilizia richiedendo il versamento di un contributo all’Amministrazione Comunale. Anche le nuove costruzioni si considerano grandi opere; così per essere realizzate necessitano di una specifica concessione edilizia e di un versamento a titolo di contributo al Comune. Nella definizione di nuova costruzione rientrano:

  • la costruzione di nuovi edifici;
  • l’ampliamento di edifici già esistenti;
  • l’installazione di prefabbricati e case mobili;
  • gli interventi per la realizzazione di parcheggi non pertinenziali (che possono cioè essere costruiti e venduti liberamente).

MUTUO E RISTRUTTURAZIONE

Ottenere un mutuo per ristrutturare la propria abitazione è semplice. Infatti, oltre ai documenti di rito da presentare per l’acquisto della casa occorre raccogliere la seguente documentazione: Manutenzione ordinaria: è sufficiente un “preventivo di spesa” redatto dall’impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato; Manutenzione straordinaria: è necessario, oltre al “preventivo di spesa” anche il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione edilizia al Comune, oppure la denuncia di inizio attività; Ristrutturazione con grandi opere: sono necessari, oltre al “preventivo di spesa” anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo all’Amministrazione Comunale.

LE AGEVOLAZIONI FISCALI

Nel caso di mutui stipulati nel 1997 per la manutenzione o ristrutturazione è detraibile dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:

  • interessi passivi
  • oneri accessori
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione è ammessa a condizione che i lavori abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori. L’importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2.582,28 euro. In caso di lavori di ristrutturazione è possibile detrarre (in 10 anni) dall’IRPEF lorda il 36% delle spese sostenute per i lavori di manutenzione ordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione e altre opere per sicurezza, risparmio energetico e rimozione delle barriere architettoniche. Le spese dovranno essere documentate secondo quanto disposto dalla Legge Finanziaria. La detrazione può avvenire in 5 anni se il beneficiario ha più di 75 anni, e in 3 se ha 80 anni. Tali periodi abbreviati valgono al compimento degli anni, quindi è possibile usufruirne anche negli anni successivi ai lavori. L’agevolazione prevede inoltre la riduzione dell’IVA al 10% per i lavori effettuati, i materiali utilizzati e gli eventuali beni significativi (cioè molto costosi, come ascensori, caldaie, infissi, sanitari, impianti di condizionamento e di sicurezza, etc). In caso di beni significativi, l’aliquota del 10% si applica solo per la quota di spesa pari al costo della manodopera, emntre per la parte restante si appliva l’aliquota normale del 20%.

L’agevolazione sulle ristrutturazioni è stata via via confermata per gli anni 2008, 2009, 2010, 2011 e 2012. L’agevolazione si applica per lavori compiuti entro il 31 Dicembre del singolo anno e su un ammontare complessivo di spesa non superiore ai 48.000 euro per ogni unità immobiliare, da ripartire tra gli eventuali beneficiari. Se i lavori sono una prosecuzione di interventi cominciati l’anno precedente, occorre tener conto anche di quanto già speso nell’anno prima per determinare il limite massimo dei 48.000 euro. Se l’immobile è stato ristrutturato dall’impresa venditrice l’importo detraibile ha un doppio limite: i 48.000 euro e, comunque, il 25% della spesa per l’acquisto. In caso di vendita, successione o donazione di un immobile sul quale sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione, il diritto a proseguire con la detrazione delle rate non ancora godute passa al nuovo proprietario, se persona fisica. Restano valide le detrazioni stabilite nei precedenti anni per i lavori di ristrutturazione effettuati e conclusi tra il 1998 e il 2006. Nel 2012 il Governo Monti ha introdotto attraverso il Decreto Crescita e Sviluppo un Bonus Irpef al 50% valido per i lavori di ristrutturazioni e recupero edilizio effettuati tra il 26 giugno del 2012 e il 30 giugno del 2013.

*Ripreso da Mutuionline.it

Come ottenere un mutuo

LA SCELTA DELLA BANCA

Il compromesso o promessa di vendita è lo strumento giuridico che consente al compratore di cercare la somma necessaria all’acquisto e di stipulare successivamente l’atto pubblico di compravendita. È indispensabile pertanto attivarsi per ricercare una banca che soddisfi l’esigenza del caso e che tenga conto delle caratteristiche peculiari del richiedente.

LA RICHIESTA DI MUTUO
Una volta individuata la banca occorre compilare con la massima precisione possibile la domanda di finanziamento in tutte le sue parti. La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di questionario, contiene le seguenti informazioni:

  • i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento;
  • la residenza;
  • l’attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi;
  • la composizione del nucleo familiare;
  • le persone a carico;
  • l’occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;
  • l’anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
  • il settore lavorativo/produttivo;
  • se lavoratore dipendente: l’indicazione del datore di lavoro;
  • la qualifica;
  • il reddito netto mensile;
  • il reddito netto annuale;
  • la descrizione dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
  • il valore della costruzione;
  • una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne; in quest’ultimo caso occorre precisare l’importo e l’identità dei creditori.

IL PARERE PRELIMINARE DI FATTIBILITÀ
I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull’operazione di mutuo. La concedibilità o meno (fattibilità dell’operazione) della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi. Essi sono:

  • il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;
  • il valore dell’immobile oggetto del finanziamento;
  • la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

Dall’esame dei dati sopra elencati la banca è in grado di esprimere un proprio “parere di fattibilità” che, se positivo, dà l’avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione. Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l’importo del mutuo è il cosiddetto rapporto “rata/reddito”: la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

I DOCUMENTI DA PRESENTARE
Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo. La Banca provvede alla richiesta, anche per via e-mail, della seguente documentazione:

Lavoratori dipendenti

  • dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del dipendente;
  • originale dell’ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o “Unico”).

Lavoratori autonomi o liberi professionisti

  • copie del modello “Unico” (ex. Modello 740);
  • estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
  • se professionista, attestato di iscrizione all’ Albo professionale cui appartiene.

Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati

  • certificato di nascita;
  • certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
  • l’estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
  • nell’ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
  • copia della “promessa di vendita” o “compromesso”;
  • planimetria, con l’indicazione delle proprietà confinanti sia dell’immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
  • copia del certificato di abitabilità;
  • copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile;
  • se l’immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell’ufficio successioni.

LA DELIBERA DEL FINANZIAMENTO
La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l’acquisizione della “dichiarazione notarile preliminare” sul bene offerto in garanzia, nonché della “relazione tecnico-estimativa” redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).

FINANZIAMENTO MASSIMO
L’importo massimo finanziabile è in genere l’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca. Alcune banche finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e con ulteriori garanzie. Anche per finanziamenti entro il limite dell’80% possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e necessarie dalla Banca.

IL CONTRATTO DI MUTUO E LA COSTITUZIONE DI IPOTECA
Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e della promessa di vendita (compromesso). Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell’atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l’assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

Costituzione dell’ipoteca
Di norma, insieme all’atto di mutuo viene costituita l’ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L’ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche richiedono l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L’ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

  • gli interessi nella misura concordata;
  • gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
  • i premi assicurativi;
  • gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc… ;
  • le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla). All’estinzione del mutuo, in base alla legge 40/2007 (Legge Bersani), la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell’ipoteca, senza costi per il cliente.

L’EROGAZIONE DELLA SOMMA MUTUATA
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del “contratto unico”.
Esso si configura come un mutuo ove l’erogazione dell’intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell’atto; ma la somma viene pure contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell’iscrizione ipotecaria. Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario. Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla qualle verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall’erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca.

*Ripreso da Mutuionline.it